“在香港、美国，公租房都由政府主导，公益性机构负责运营，民营资本基本不愿意参与。但在内地，地方政府的财政资金有限，需多元化融资筹建公租房。不过，如何引入社会资本参与其中，并保证其收益率，这是一个大难题。” 北京大学房地产研究所所长陈国强指出。

      前不久，住建部表态鼓励开发商参与公租房建设。下一步将着力建立以企业为主体的公共租赁住房运行机制。鼓励各地发展由企业投资和持有公共租赁住房产权，负责公共租赁住房建设、租赁和维修等日常工作。

      “这种企业可以由社会机构出资设立，也可由社会机构和政府共同出资组建。”齐骥表示，在资金方面，除了中央和地方财政的支持外，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，拓展公租房融资渠道。

      “从目前的方案看，公租房的建设主体依然不明确。有开发商表达了参与意愿，但真正打算介入的房企肯定不多；现在，租金水平、产权归属都还没有确定，开发商显然不会做赔本买卖。”一位业内人士分析。

      以公租房计划建设规模最大的重庆为例，公租房的预计造价为每平方米2500元，3000万平方米建设规模预计总投入约750亿元，每年约250亿元。一般而言，财政资金至少达到公租房建设总投入的20%，这意味着，重庆每年对公租房的财政投入至少达到50亿元。这对地方财政的负担显然很重。

      “开发商建设公租房并为持有式物业，按重庆的标准，租金价格按建设成本利息加维护费计算，控制在市场租金的60%以内，这样，开发商成本回收时间长，获益低。”重庆大学房地产学院院长任宏指出。

      而据重庆市建委有关人士介绍，除了中央安排的专项资金、财政年度预算安排资金，地方土地出让收益的5%以外，房地产投资信托基金也曾被考虑作为融资渠道，但香港方面的基金和重庆初步接触后无果而终。原因是类似的金融产品有一个前提，即房屋产权“私有”，而这不符合公租房姓“公”的原则。

“现在，扩大公租房建设规模，仅仅靠财政远远不够，须大力引入社会资本。但社会资本参与的前提，一是符合资本回报率要求，二是产权清晰。否则，地方政府只能依靠土地出让方面的优惠，来吸引开发商参与公租房建设。”华远地产董事长任志强指出。

      任志强建议，应发展社会租赁性住房，由社会化基金组合信托提供融资，由非政府组织负责运营，租金按照市场化定价。“英国就按照这种模式运营，一方面解决了公租房的融资问题，另一方面，房地产信托还让富裕人群多了一个回报稳定的投资产品。”